Dada la ausencia de datos aportados respecto a la cuestión consultada, que se limitan a las manifestaciones realizadas por el consultante antes reproducidas, debe realizarse una contestación genérica.
En ese sentido, se parte de la hipótesis de que el supuesto referido por la consultante no se refiere a la transmisión al nuevo propietario del derecho de cobro de rentas derivadas del arrendamiento cuya exigibilidad correspondiera al periodo en que el consultante ha sido propietario del terreno arrendado y que estuvieran pendientes de cobro en el momento de la transmisión del terreno, sino que se refiere a los efectos que la transmisión del terreno pudiera tener, en su caso, en el Impuesto correspondiente al consultante, respecto a las rentas correspondientes al arrendamiento futuras, no nacidas en el momento de la transmisión del terreno por ser su exigibilidad posterior a dicha transmisión.
A su vez, al no manifestarse en la consulta, se parte de la consideración de que la transmisión de la finca lleva consigo la continuidad del contrato de arrendamiento, pasando a ser arrendador el nuevo propietario, y se parte de la consideración al no manifestarse en la consulta, que dicha continuación no conlleva, en relación con esas posibles rentas futuras, contraprestaciones entre las partes del contrato de venta o el de arrendamiento, u otros acuerdos que, en su caso, pudieran haberse celebrado con terceros en relación con dicha continuación que puedan dar lugar a rentas sujetas al Impuesto.
Bajo dichas hipótesis y partiendo de la consideración de que el arrendamiento del terreno no se realiza como actividad económica, por no concurrir el requisito establecido en el artículo 27 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, consistente en la utilización de al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa para la ordenación de dicha actividad, éste generará rendimientos de capital inmobiliario.
El artículo 22.1 de la LIRPF establece al respecto lo siguiente:
“1. Tendrán la consideración de rendimientos íntegros procedentes de la titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre aquéllos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza.”
En lo que respecta a la individualización de dichos rendimientos, el primer párrafo del artículo 11.3 de la LIRPF establece:
“3. Los rendimientos del capital se atribuirán a los contribuyentes que sean titulares de los elementos patrimoniales, bienes o derechos, de que provengan dichos rendimientos según las normas sobre titularidad jurídica aplicables en cada caso y en función de las pruebas aportadas por aquéllos o de las descubiertas por la Administración.
(…).”
En lo que se refiere a las reglas de titularidad jurídica aplicables con carácter general al derecho de arrendamiento, debe indicarse que el artículo 354 del Código Civil establece:
“Artículo 354.
Pertenecen al propietario:
1.º Los frutos naturales.
2.º Los frutos industriales.
3.º Los frutos civiles.”
Por su parte, el artículo 355 establece:
“Artículo 355.
Son frutos naturales las producciones espontáneas de la tierra y los productos de los animales que formen parte de una empresa agropecuaria o industrial.
Son frutos industriales los que producen los predios de cualquiera especie a beneficio del cultivo o del trabajo.
Son frutos civiles el alquiler de los edificios, el precio del arrendamiento de tierras y el importe de las rentas perpetuas, vitalicias u otras análogas.”
En consecuencia, los rendimientos del capital obtenidos por el arrendamiento del terreno corresponden a la persona que en cada momento sea el propietario del terreno.
Por lo que respecta a la imputación temporal a efectos del Impuesto, el artículo 14.1.a) establece como regla general que los rendimientos del capital se imputarán al período impositivo en que sean exigibles por su perceptor.
De acuerdo con lo anterior, debe indicarse en lo que se refiere a las rentas derivadas del arrendamiento, que el consultante deberá imputarse las rentas del arrendamiento del terreno que de acuerdo con lo acordado en el contrato de arrendamiento hubieran resultado exigibles durante el periodo en que haya sido su propietario, correspondiendo su imputación al comprador del terreno a partir del momento en que este lo adquiera respecto a las rentas exigibles con posterioridad a la adquisición.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.