La presente contestación no entra a valorar el cumplimiento de los requisitos para la aplicación del régimen especial SOCIMI, partiendo de la hipótesis de que tales requisitos se cumplen.
El artículo 1 de la Ley 11/2009 (en adelante, la Ley) establece que:
“1. La presente Ley tiene por objeto el establecimiento de las especialidades del régimen jurídico de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, (en adelante, SOCIMI).
A los efectos de esta Ley tienen la consideración de SOCIMI aquellas sociedades anónimas cotizadas cuyo objeto social principal sea el establecido en el artículo 2 de la presente Ley y cumplan los demás requisitos establecidos en la misma. Estas sociedades podrán optar por la aplicación del régimen fiscal especial establecido en esta Ley.”
Por su parte, el artículo 3 de la Ley 11/2009 dispone:
“1. Las SOCIMI deberán tener invertido, al menos, el 80 por ciento del valor del activo en bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento, en terrenos para la promoción de bienes inmuebles que vayan a destinarse a dicha finalidad siempre que la promoción se inicie dentro de los tres años siguientes a su adquisición, así como en participaciones en el capital o patrimonio de otras entidades a que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de esta Ley.
Este porcentaje se calculará sobre el balance consolidado en el caso de que la sociedad sea dominante de un grupo según los criterios establecidos en el artículo 42 del Código de Comercio, con independencia de la residencia y de la obligación de formular cuentas anuales consolidadas. Dicho grupo estará integrado exclusivamente por las SOCIMI y el resto de entidades a que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de esta Ley.
El valor del activo se determinará según la media de los balances individuales o, en su caso, consolidados trimestrales del ejercicio, pudiendo optar la sociedad para calcular dicho valor por sustituir el valor contable por el de mercado de los elementos integrantes de tales balances, el cual se aplicaría en todos los balances del ejercicio. A estos efectos no se computarán, en su caso, el dinero o derechos de crédito procedente de la transmisión de dichos inmuebles o participaciones que se haya realizado en el mismo ejercicio o anteriores siempre que, en este último caso, no haya transcurrido el plazo de reinversión a que se refiere el artículo 6 de esta ley.
A efectos de dicho cómputo, si los bienes inmuebles están situados en el extranjero, incluidos los tenidos por las entidades a que se refiere la letra c) del apartado 1 del artículo 2 de esta Ley, deberán tener naturaleza análoga a los situados en territorio español y deberá existir efectivo intercambio de información tributaria con el país o territorio en el que estén situados, en los términos establecidos en la disposición adicional primera de la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevención del fraude fiscal.
2. Asimismo, al menos el 80 por ciento de las rentas del período impositivo correspondientes a cada ejercicio, excluidas las derivadas de la transmisión de las participaciones y de los bienes inmuebles afectos ambos al cumplimiento de su objeto social principal, una vez transcurrido el plazo de mantenimiento a que se refiere el apartado siguiente, deberá provenir:
a) del arrendamiento de bienes inmuebles afectos al cumplimiento de su objeto social principal con personas o entidades respecto de las cuales no se produzca alguna de las circunstancias establecidas en el artículo 42 del Código de Comercio, con independencia de la residencia, y/o
b) de dividendos o participaciones en beneficios procedentes de participaciones afectas al cumplimiento de su objeto social principal.
Este porcentaje se calculará sobre el resultado consolidado en el caso de que la sociedad sea dominante de un grupo según los criterios establecidos en el artículo 42 del Código de Comercio, con independencia de la residencia y de la obligación de formular cuentas anuales consolidadas. Dicho grupo estará integrado exclusivamente por las SOCIMI y el resto de entidades a que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de esta Ley.”
Por su parte, el apartado 6 del artículo 2 de la Ley 11/2009 establece que “Junto a la actividad económica derivada del objeto social principal, las SOCIMI podrán desarrollar otras actividades accesorias, entendiéndose como tales aquellas que en su conjunto sus rentas representen menos del 20 por ciento de las rentas de la sociedad en cada período impositivo.”.
Asimismo, el artículo 2.6 del mismo texto legal señala:
“6. Junto a la actividad económica derivada del objeto social principal, las SOCIMI podrán desarrollar otras actividades accesorias, entendiéndose como tales aquellas que en su conjunto sus rentas representen menos del 20 por ciento de las rentas de la sociedad en cada período impositivo”.
A efectos del cumplimiento del requisito de inversión del artículo 3.1 de la Ley, es criterio de este Centro Directivo (contestación vinculante a consulta V2014-17, de 24 de julio) que el efectivo y otros activos líquidos equivalentes procedentes de la financiación bancaria que se fueran a destinar a aumentar y mejorar el portfolio de activos inmobiliarios afectos a su objeto social, no deberían interferir en el cómputo del porcentaje del valor del activo que exige el apartado 1 del artículo 3 de la Ley, de manera que los mismos habrán de distribuirse de manera proporcional entre el valor del activo correspondiente a bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento, terrenos para la promoción de bienes inmuebles que vayan a destinarse a dicha finalidad en el plazo requerido, así como a participaciones en el capital o patrimonio de otras entidades a que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de la Ley, y el valor de los demás activos, con objeto de que su efecto sea neutral en lo que se refiere al cálculo del porcentaje exigido en este apartado 1 del artículo 3 de la Ley. Ello siempre que el efectivo y otros activos líquidos equivalentes descritos se destinen a aumentar y mejorar el portfolio de activos inmobiliarios afectos al objeto social de la consultante (entendiéndose que se trataría de activos aptos a efectos de computar el requisito de inversión), en un plazo razonable y justificado.
Por tanto, en el supuesto concreto planteado, en la medida en que efectivamente la tesorería que provenga de la línea de financiación otorgada por el Banco Europeo de Inversiones y de los bonos verdes, se destine a aumentar y mejorar el portfolio de activos inmobiliarios afectos al objeto social de la consultante en un plazo razonable y justificado, dicha tesorería habrá de distribuirse de manera proporcional entre el valor del activo correspondiente a bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento, terrenos para la promoción de bienes inmuebles que vayan a destinarse a dicha finalidad en el plazo requerido, participaciones en el capital o patrimonio de otras entidades a que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de la Ley y el valor de los restantes activos.
Al margen de lo anterior, el artículo 3.1 de la Ley determina que no computarán, a efectos de la ratio de inversión, el dinero o derechos de crédito procedentes de la transmisión de inmuebles o participaciones que se haya realizado en el mismo ejercicio o anteriores siempre que, en este último caso, no haya transcurrido el plazo de reinversión a que se refiere el artículo 6 de esta ley. El artículo 6 se refiere a un plazo de reinversión de tres años posteriores a la fecha de transmisión de inmuebles y acciones o participaciones a que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de esta Ley, realizada una vez transcurridos los plazos a que se refiere el apartado 3 del artículo 3 de esta Ley, afectos al cumplimiento de su objeto social principal. Por tanto, la tesorería derivada de la transmisión de V y R no computará a efectos del cálculo de la ratio de inversión, siempre que se produzca la reinversión en los plazos estipulados por la Ley.
Sentado lo anterior, el artículo 9 de la Ley, en relación al régimen fiscal especial de la sociedad en el Impuesto sobre Sociedades, establece que:
“1. Las entidades que opten por la aplicación del régimen fiscal especial previsto en esta Ley, se regirán por lo establecido en el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades sin perjuicio de las disposiciones especiales previstas en esta Ley.
(…)”
Por su parte, la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades (en adelante, LIS) (cuya disposición adicional undécima establece que las referencias normativas efectuadas en otras disposiciones al texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, aprobado por el Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo, se entenderán realizadas a los preceptos correspondientes de esta Ley), establece en su artículo 4.1 que “constituirá el hecho imponible la obtención de renta por el contribuyente, cualquiera que fuese su fuente u origen”, señalando en su artículo 10 que:
“1. La base imponible estará constituida por el importe de la renta obtenida en el período impositivo minorada por la compensación de bases imponibles negativas de períodos impositivos anteriores.
(…)
3. En el método de estimación directa, la base imponible se calculará, corrigiendo, mediante la aplicación de los preceptos establecidos en esta Ley, el resultado contable determinado de acuerdo con las normas previstas en el Código de Comercio, en las demás leyes relativas a dicha determinación y en las disposiciones que se dicten en desarrollo de las citadas normas.
(…).”.
Es criterio de este Centro Directivo (entre otras, contestación a la consulta vinculante V3766-15, de 30 de noviembre) que la renta del período impositivo a la que se refieren los artículos 2.6 y 3.2 de la Ley 11/2009 vendrá determinada por el resultado contable, corregido mediante la aplicación de los preceptos establecidos en la LIS, sin perjuicio de las disposiciones especiales previstas en la Ley 11/2009. De los hechos planteados en el escrito de consulta cabe inferir que no existen gastos financieros netos en el período sino ingresos financieros netos, por lo que no habrá resultado de aplicación la limitación a la deducibilidad de los gastos financieros prevista en el artículo 16 de la LIS.
En cuanto a la ratio de rentas, debe señalarse que el cálculo de la renta asociada a cada inmueble en el régimen SOCIMI ha sido objeto de interpretación por este Centro Directivo en diversas consultas. Por todas ellas, se reproduce a continuación la contestación a la consulta vinculante V3766-15, de 30 de noviembre, señalada supra:
“(…) a efectos del cómputo establecido en la letra a) del apartado 2 del artículo 3 de la Ley 11/2009, la renta derivada del arrendamiento de bienes inmuebles estará integrada, por cada inmueble, por el ingreso íntegro obtenido minorado en los gastos directamente relacionados con la obtención de dicho ingreso y en la parte de los gastos generales que correspondan proporcionalmente al citado ingreso.”.
A su vez, esa misma consulta analiza el supuesto en el que una entidad adquiere un derecho de crédito al descuento, generando en consecuencia una renta a efectos fiscales. En tal supuesto, este Centro Directivo concluye que dicha renta había de tenerse en cuenta “a los efectos de lo previsto en el apartado 2 del artículo 3 de la Ley 11/2009. No obstante, teniendo en cuenta su origen, esta renta no debería interferir en el cómputo de las rentas que exige dicho precepto, de manera que la misma habrá de distribuirse de manera proporcional entre las rentas provenientes del arrendamiento de bienes inmuebles afectos al cumplimiento de su objeto social principal y/o de dividendos o participaciones en beneficios procedentes de participaciones afectas al cumplimiento de su objeto social principal, y las demás rentas, excluidas las derivadas de la transmisión de las participaciones y de los bienes inmuebles afectos ambos al cumplimiento de su objeto social principal, una vez transcurrido el plazo de mantenimiento, con objeto de que su efecto sea neutral en lo que se refiere al cálculo del porcentaje exigido en este apartado.”
A mayor abundamiento debe traerse a colación la contestación a la consulta vinculante V1537-16, de 13 de abril, en la que se señaló que dado que “los derechos de superficie se consideran activos aptos a efectos de los artículos 2.1 y 3.1 de la Ley 11/2009 para la aplicación del régimen fiscal especial, los ingresos derivados de los mismos se considerarán provenientes del arrendamiento de bienes inmuebles afectos al cumplimiento del objeto social de la entidad consultante, con independencia de su calificación contable, teniendo en cuenta que, a estos efectos el artículo 2.4 de la Ley 11/2009 los considera como elementos aptos para la aplicación del régimen fiscal especial de las SOCIMI.”
En el supuesto concreto que nos ocupa, atendiendo a una interpretación sistemática y razonable de la norma, cabe considerar que no deben computar, a efectos del cálculo de la ratio de rentas prevista en el artículo 3.2 de la Ley, las rentas derivadas de la transmisión de los bienes inmuebles afectos al cumplimiento del objeto social principal, una vez transcurrido el plazo de mantenimiento, ni los ingresos financieros netos que deriven de la remuneración de la tesorería obtenida con ocasión de la transmisión de tales bienes inmuebles (V y R), siempre que se produzca la reinversión en los plazos estipulados por la Ley, y ello con objeto de que su efecto sea neutral en lo que se refiere al cálculo del porcentaje exigido en el apartado 2 del artículo 3 de la Ley.
Tomando en consideración lo anterior, por lo que se refiere a los ingresos financieros netos que deriven de la remuneración de la tesorería obtenida por la consultante, proveniente de la línea de financiación otorgada por el Banco Europeo de Inversiones y de los bonos verdes, tales ingresos netos se considerarán aptos o no aptos atendiendo al criterio de distribución proporcional previamente analizado, contenido en la consulta vinculante V2014-17, de 24 de julio, esto es, atendiendo al valor que el activo afecto a la actividad propia de una SOCIMI (activo apto) y el no apto representen respecto del valor del activo total del grupo.
En cuanto a los ingresos financieros que deriven de la devolución de costes de aval por pleitos, cabe traer a colación el criterio contenido en la consulta vinculante con número de salida V0346-14, de 11 de febrero de 2014, en la que este Centro Directivo, en un supuesto en el que un socio de una SOCIMI debió indemnizar a esta segunda por el gravamen especial soportado al no reunir dicho socio los requisitos de tributación mínima, concluyó “(…) con arreglo a una interpretación sistemática y razonable de la norma, (…) que tal ingreso proviene, indirectamente, del desarrollo de la actividad principal por parte de la SOCIMI”. Por tanto, en el supuesto concreto planteado, los ingresos financieros que deriven de la devolución de costes de aval por pleitos tendrán la consideración de ingresos aptos, a efectos del cómputo de la ratio de rentas prevista en el artículo 3.2 de la Ley, en la medida que se trate de pleitos que traigan causa de inversiones aptas.
Finalmente, en relación con la renta puesta de manifiesto con ocasión de la recompra al descuento de los bonos verdes por parte de la entidad consultante, resultará de aplicación el criterio de reparto proporcional contenido en la ya citada consulta V 3766-15, con arreglo al cual dicha renta “”habrá de distribuirse de manera proporcional entre las rentas provenientes del arrendamiento de bienes inmuebles afectos al cumplimiento de su objeto social principal y/o de dividendos o participaciones en beneficios procedentes de participaciones afectas al cumplimiento de su objeto social principal, y las demás rentas, excluidas las derivadas de la transmisión de las participaciones y de los bienes inmuebles afectos ambos al cumplimiento de su objeto social principal, una vez transcurrido el plazo de mantenimiento.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.