1.- En la contestación vinculante de 15 de abril de 2025, consulta V0714-25, este Centro directivo le puso de manifiesto a la entidad consultante lo siguiente:
«(…)
2.- Por otra parte, en relación con la entrega de las edificaciones objeto de consulta, debe señalarse que el artículo 20.Uno.22º de la Ley 37/1992 establece que estarán exentas del Impuesto las siguientes operaciones:
“22º. A) Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación.
A los efectos de lo dispuesto en esta Ley, se considerará primera entrega la realizada por el promotor que tenga por objeto una edificación cuya construcción o rehabilitación esté terminada. No obstante, no tendrá la consideración de primera entrega la realizada por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por un plazo igual o superior a dos años por su propietario o por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra, salvo que el adquirente sea quien utilizó la edificación durante el referido plazo. No se computarán a estos efectos los períodos de utilización de edificaciones por los adquirentes de los mismos en los casos de resolución de las operaciones en cuya virtud se efectuaron las correspondientes transmisiones.
(…)
La exención prevista en este número no se aplicará:
(…)
c) A las entregas de edificaciones que sean objeto de demolición con carácter previo a una nueva promoción urbanística.
(…).”.
Por lo tanto, en la medida en que, tal y como manifiesta la entidad consultante, la entidad compradora va a proceder a la demolición de las edificaciones existentes (naves industriales) en las fincas adquiridas antes de poder construir sobre las mismas una nueva edificación (un hotel) tras la nueva urbanización de los terrenos, a la transmisión de las mismas no le resultaría de aplicación la exención prevista en el artículo 20.Uno.22º de la Ley del Impuesto y, por lo tanto, se encontraría sujeta y no exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido y deberá tributar al tipo general del mismo, en virtud de lo dispuesto en el artículo 90 de la Ley 37/1992.
3.- En relación con la posible aplicación de la exención prevista en el artículo 20.Uno.20º de la Ley del Impuesto a la transmisión de los inmuebles objeto de consulta, debe señalarse que dicho artículo establece la exención de las siguientes operaciones:
“20º. Las entregas de terrenos rústicos y demás que no tengan la condición de edificables, incluidas las construcciones de cualquier naturaleza en ellos enclavadas, que sean indispensables para el desarrollo de una explotación agraria, y los destinados exclusivamente a parques y jardines públicos o a superficies viales de uso público.
A estos efectos, se consideran edificables los terrenos calificados como solares por la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana y demás normas urbanísticas, así como los demás terrenos aptos para la edificación por haber sido ésta autorizada por la correspondiente licencia administrativa.
La exención no se extiende a las entregas de los siguientes terrenos aunque no tengan la condición de edificables:
(…)
b) Las de terrenos en los que se hallen enclavadas edificaciones en curso de construcción o terminadas cuando se transmitan conjuntamente con las mismas y las entregas de dichas edificaciones estén sujetas y no exentas al Impuesto. No obstante, estarán exentas las entregas de terrenos no edificables en los que se hallen enclavadas construcciones de carácter agrario indispensables para su explotación y las de terrenos de la misma naturaleza en los que existan construcciones paralizadas, ruinosas o derruidas”.
En consecuencia, en la medida en que las fincas que van a transmitirse existen edificaciones (las naves objeto de consulta) que van a ser objeto de demolición con carácter previo a una nueva promoción urbanística, y cuya entrega, según lo expuesto en el apartado anterior de esta contestación, se encontrará sujeta y no exenta del Impuesto, cabe concluir que tampoco resultaría de aplicación la exención prevista en el artículo 20.Uno.20º de la Ley 37/1992.
(…)”.
En el supuesto objeto de consulta, resulta conveniente señalar que, según manifiesta la entidad consultante, lo que va a transmitir son varias naves industriales que serán objeto de demolición por la entidad adquirente tras la adquisición de las mismas y con carácter previo, en su caso, a la realización de una nueva urbanización y posterior construcción de un hotel.
En estas circunstancias, en la medida en que la entidad consultante va a transmitir varias naves industriales que, en su caso, serán demolidas por la entidad adquirente de las mismas con carácter previo a una nueva urbanización, no resultará de aplicación la exención prevista en el artículo 20.Uno.22º de la Ley del Impuesto.
No obstante lo anterior, de la información aportada en relación con el supuesto objeto de consulta, parece inferirse que las parcelas en las que están situadas las naves se encuentran incluidas en una propuesta de actuación de transformación urbanística de reforma interior, que se realizará mediante la tramitación del correspondiente Plan Especial de Reforma Interior, sin que en la fecha de transmisión se hayan iniciado las nuevas obras de urbanización sobre dichos terrenos.
A estos efectos, tal y como ha manifestado este Centro directivo en la contestación vinculante de 9 de julio de 2025, consulta V1266-25, un Plan de Reforma Interior comprende aquellas actuaciones en suelo urbano que tienen por objeto una nueva ordenación urbanística en un ámbito por causa de obsolescencia de los servicios, degradación del entorno, necesidad de modificar los usos existentes o análogas que hagan necesaria la reforma o renovación de la urbanización del ámbito.
En este sentido, en determinadas supuestos excepcionales, cuando para que una finca previamente urbanizada obtenga nuevamente la condición de edificable sea necesario acometer un nuevo proceso urbanístico y cuyas obras materiales aún no se hubieran iniciado en el momento de su transmisión, es criterio de este Centro directivo que su entrega, cuando esté sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido, estará exenta en aplicación del referido artículo 20.Uno.22º de la Ley 37/1992.
En efecto, en la contestación vinculante de 23 de junio de 2020, a consulta número V2059-20, en el que el plan urbanístico en el que se hallaban enclavados unos terrenos objeto de consulta que fue declarado nulo en virtud de sentencia judicial, habiendo sido confirmada dicha nulidad mediante sentencia del Tribunal Supremo, se señaló que si para obtener de nuevo la condición de edificables, unos terrenos previamente urbanizados tenían que ser objeto de una nueva urbanización derivada de la referida nulidad, los mismos no se considerarán urbanizados a efectos de la aplicación de la exención.
La misma conclusión se estableció en la contestación vinculante de 5 de mayo de 2022, consulta V0986-22, en relación con la transmisión de unos terrenos que se encontraban ya urbanizados y estaban enclavados en el ámbito de un Plan General de Ordenación Urbana que había sido objeto de una Modificación Puntual que, aunque no alteraba la clasificación del suelo, suponía la necesidad de acometer un conjunto de obras de urbanización con base en un nuevo Proyecto de Urbanización, sin cuya ejecución los terrenos transmitidos no podrían ser de nuevo edificables.
En consecuencia, en el supuesto objeto de consulta, en la medida en que, a falta de otros elementos de prueba, parece deducirse que para que las fincas objeto de consulta obtengan de nuevo la condición de edificables será necesaria la ejecución de un nuevo proceso urbanizador, tal y como señala la consultante, y sin que a estos efectos se hayan iniciado materialmente las nuevas obras de urbanización, su entrega estará sujeta, pero exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido.
En otro caso, si la finca conforme a los criterios reproducidos en el punto anterior de esta contestación tiene la consideración de un solar edificable, urbanizado o en curso de urbanización, su entrega estará sujeta y no exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido, según lo dispuesto en el artículo 20.Uno.20º de la Ley del Impuesto.
2.- En el supuesto de que según lo señalado en el número anterior sea de aplicación el supuesto de exención contenido en el referido artículo 20.Uno.20º de la Ley del Impuesto será posible la renuncia a la aplicación de la exención en los términos y con los requisitos establecidos en el apartado dos del artículo 20 de la Ley 37/1992, según el cual:
“Dos. Las exenciones relativas a los números 20.º y 22.º del apartado anterior podrán ser objeto de renuncia por el sujeto pasivo, en la forma y con los requisitos que se determinen reglamentariamente, cuando el adquirente sea un sujeto pasivo que actúe en el ejercicio de sus actividades empresariales o profesionales y se le atribuya el derecho a efectuar la deducción total o parcial del Impuesto soportado al realizar la adquisición o, cuando no cumpliéndose lo anterior, en función de su destino previsible, los bienes adquiridos vayan a ser utilizados, total o parcialmente, en la realización de operaciones, que originen el derecho a la deducción”.
Por último, debe tenerse en cuenta que en el supuesto de que se renuncie a la aplicación de la exención en los términos contenidos en el artículo 20.Dos de la Ley 37/1992, será de aplicación, en relación con el sujeto pasivo de la transmisión, lo dispuesto en el artículo 84.Uno.2º, letra e) del mismo texto legal, que dispone:
“Uno. Serán sujetos pasivos del Impuesto:
(…)
2º. Los empresarios o profesionales para quienes se realicen las operaciones sujetas al Impuesto en los supuestos que se indican a continuación:
(…)
e) Cuando se trate de las siguientes entregas de bienes inmuebles:
(…)
– Las entregas exentas a que se refieren los apartados 20.º y 22.º del artículo 20.Uno en las que el sujeto pasivo hubiera renunciado a la exención.
(…).”.
3.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.