El derecho de adquisición preferente sobre la vivienda que la consultante ocupaba como arrendataria se encuentra recogido en el artículo 25 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos estableciendo en su apartado 1 que “en caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes”. En el presente caso, la consultante era arrendataria de una vivienda desde el 15 de agosto de 2013, vivienda objeto de venta por su propietario mediante escritura de 5 de mayo de 2017, venta que da lugar al ejercicio por la consultante de la acción de retracto arrendaticio, y que es estimada por sentencia de diciembre de 2020, sentencia confirmada en apelación y recurrida en casación, suscribiéndose posteriormente el acuerdo referido en el apartado “descripción sucinta de hechos”.
La estipulación tercera del acuerdo transaccional se establece que “En consecuencia, con este acuerdo transaccional la Sra. XXX (la consultante), renuncia expresamente al ejercicio del retracto arrendaticio que tenía provisionalmente reconocido en las sentencias pendientes de casación”, disponiendo en la cláusula cuarta que con la firma del acuerdo ambas partes se consideran plenamente resarcidas, sin tener que reclamarse por ningún concepto, comprometiéndose la otra parte a desistir del recurso de casación (cláusula quinta).
Expuesto lo anterior, la percepción por la consultante de una cantidad por la renuncia al derecho de adquisición preferente de la vivienda que había ocupado como arrendataria supone una alteración en la composición de su patrimonio que da lugar a una ganancia patrimonial, de acuerdo con el concepto del artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio, donde se establece lo siguiente:
“Son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos”.
Al provenir, en el presente caso, la ganancia patrimonial de la renuncia al ejercicio del derecho de retracto (derecho que le otorgaba el contrato de arrendamiento), tal procedencia comporta —desde la consideración de la renuncia en favor de la otra parte como transmisión— que la determinación de su importe se realice por diferencia entre su valor de adquisición (valor cero pues no se ha satisfecho importe alguno) y su valor de transmisión (importe percibido del propietario), interviniendo en esa determinación los gastos de abogado en que haya incurrido la consultante.
Finalmente, procede concluir indicando que la integración de la ganancia patrimonial resultante se realizará —bajo su calificación como renta del ahorro— en la base imponible del ahorro, tal como resulta de lo dispuesto en los artículos 46 y 49 de la Ley del Impuesto.
Lo que comunico a usted con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.