En cuanto a la tributación de la operación planteada, debe tenerse en cuenta lo dispuesto en el artículo 31.2 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados –en adelante, ITP y AJD–, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre):
“Artículo 31.
(…)
2. Las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil y de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1.º de esta Ley, tributarán, además, al tipo de gravamen que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma.
Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo a que se refiere el párrafo anterior, se aplicará el 0,50 por 100, en cuanto a tales actos o contratos”.
Para que un documento tribute por dicho concepto tiene que reunir todos los requisitos que establece dicho artículo:
- Tratarse de la primera copia de una escritura notarial.
- Ser inscribible en el Registro de la Propiedad.
- Tener contenido valuable.
- No estar sujeta a las modalidades de Transmisiones Patrimoniales Onerosas ni de Operaciones Societarias o al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
En este caso, de los requisitos expuestos parece necesario analizar si se cumple el requisito de que la escritura pública contenga un acto o contrato inscribible en el Registro de la Propiedad, dada la concurrencia de los otros tres.
Conforme a los artículos 1 y 2 de la Ley Hipotecaria, aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 (BOE de 27 de febrero):
“Artículo 1.
El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.
(…)”
“Artículo 2.
En los Registros expresados en el artículo anterior se inscribirán:
(…)
Quinto. Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos.
(…)”.
Por lo tanto, en el presente caso, la elevación a público del contrato de arrendamiento del local es un acto inscribible en el Registro de la Propiedad.
Conforme a la jurisprudencia del Tribunal Supremo recogida, entre otras, en el apartado cinco del fundamento tercero de la Sentencia núm 627/2025, de 27 de mayo (R. casación núm. 4648/2023), a la que se hace referencia en el escrito de consulta:
«FUNDAMENTOS DE DERECHO.
(…)
TERCERO.- Normas aplicables al caso y posiciones de las partes.
(…)
5. Doctrina jurisprudencial de esta Sala sobre la materia.
El auto de admisión indica que el artículo 31.2 del TRITPAJD ha sido interpretado por esta Sala en el sentido de que el IAJD grava el documento, es decir, la formalización jurídica en ciertos instrumentos notariales de actos y contratos inscribibles, y que su finalidad es gravar la especial garantía que el Código Seguro Ley hipotecaria: inscripción contrato de arrendamiento ordenamiento jurídico concede a ciertos actos, dada la forma notarial, ligada especialmente a la posibilidad de acceso a los Registros públicos, con los efectos inherentes [vid. STS de 18 de noviembre de 2015 (rec. 1372/2014)].
También se ha indicado que la inscribilidad debe entenderse como aptitud abstracta o general de acceso a los registros enunciados en el art. 31.2, por lo que basta con que el documento sea susceptible de inscripción, siendo indiferente el que la inscripción efectiva se produzca o no, o que la inscripción sea obligatoria o voluntaria, incluso que haya sido denegada por el registrador por defectos formales [vid. SSTS de 13 de septiembre de 2013 (rec. 4600/2012) y de 26 de noviembre de 2020 (rec. 3873/2019)]; por su interés, transcribimos los párrafos más relevantes de las sentencias más destacables recaídas:
- STS de 13 septiembre de 2013, cas. 4600/2012: "Sentada la existencia de la contradicción, no podemos compartir el criterio que sienta la sentencia impugnada, ya que a efectos del hecho imponible del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, cuota variable, documentos notariales, no es necesario que el acto o negocio se inscriba, bastando que sea inscribible, al devengarse el día en que se formaliza el acto, siendo la instrumentalización el objeto del impuesto y no el negocio jurídico.
Así lo hemos declarado en la reciente sentencia de 25 de abril de 2013, reconociendo que la inscribilidad debe entenderse como acceso a los Registros, en el sentido de que basta con que el documento sea susceptible de inscripción, siendo indiferente el que la inscripción efectiva no llegue a producirse, o que la inscripción sea obligatoria o voluntaria, incluso que la inscripción haya sido denegada por el registrador por defectos formales".
(…)
En similares términos, las más recientes sentencias de 26 de noviembre de 2020, -rec. nº 3873/2019-; 20 de noviembre de 2022 -rec. nº 6214/2020- y 31 de octubre de 2022 -rec. nº 1811/2021-. De la jurisprudencia expuesta deriva que, en principio, se devenga el IAJD por la potencialidad de la inscripción en registros públicos, aunque existan obstáculos registrales que impidan dicha inscripción.»
Conforme a lo anterior, en el presente caso, al tratarse de una escritura pública que contiene un contrato de arrendamiento, susceptible de ser inscrito en el Registro de la Propiedad, se entendería cumplido este requisito, con independencia de que las partes decidan de mutuo acuerdo no llevar a cabo esta inscripción, estando, por lo tanto, sujeto este documento al concepto cuota variable de documentos notariales, de la modalidad actos jurídicos documentados del ITPAJD, en los términos previstos en el artículo 31.2 del TRLITPAJD.
Por último, cabe aclarar, que el supuesto aquí analizado difiere del caso analizado por el Tribunal Supremo en la sentencia referida, ya que tal y como se indica en su fundamento cuarto, que contiene el criterio de la sala:
“CUARTO.- Criterio de la Sala.
1) Es cierto que, como hemos dicho reiteradamente, el artículo 31.2 TR tal como ha sido interpretado, debe entenderse en el sentido de que es suficiente con que un documento -o título jurídico, si se quiere- sea susceptible de inscripción en un registro público de los mencionados en el precepto para que se produzca el hecho imponible, se haya inscrito o no efectivamente.
(…)
9. En definitiva, no solo existe un problema de consentimiento esencial del contrato de arrendamiento y, para elevarlo a público, es que hay algo más: no hay, desde luego, escritura pública (art. 28) cuyo otorgamiento, si recae sobre cosa valuable y cuyo objeto puede acceder al Registro, cae en el ámbito del art. 31.2 TR.
Siendo ello así, no se habría producido el hecho imponible, aunque la sentencia a quo no aborda específicamente esta cuestión, ya que se detiene en la nulidad del negocio jurídico traslativo que era el objeto de la escritura.
(…)».
Por lo tanto, en el supuesto que entra a conocer el Tribunal Supremo en la sentencia transcrita no se produce el hecho imponible previsto en el artículo 31.2 del TRLITPAJD, por no concurrir el primero de los requisitos necesarios consistente en que exista una escritura pública notarial.
CONCLUSIÓN:
La elevación a escritura pública del contrato de arrendamiento cumple los requisitos previstos en el artículo 31.2 del texto refundido, al contener un contrato inscribible en el Registro de la Propiedad, con independencia de que las partes decidan de mutuo acuerdo no llevar a cabo esta inscripción. Por lo tanto, tributará por el concepto cuota variable, documentos notariales, en la modalidad de actos jurídicos documentales del ITP y AJD.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.