A. La exención por reinversión en vivienda habitual se establece en el artículo 38 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, en adelante LIRPF, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE del 29), desarrollándose en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto (RIRPF), aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31), este en su apartado 1, entre otros, dispone:
“1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. (…).
(…)
Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 41 bis de este Reglamento.”
El artículo 41 bis de RIRPF, en desarrollo de la disposición adicional vigésima tercera de la LIRPF, regula el concepto de vivienda habitual a efectos de determinadas exenciones, disponiendo, entre otras:
“1. A los efectos previstos en los artículos 7.t), 33.4.b), y 38 de la Ley del Impuesto se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
(…)
2. (…)
No obstante, se entenderá que la vivienda no pierde el carácter de habitual cuando se produzcan las siguientes circunstancias:
(…)
Cuando éste disfrute de vivienda habitual por razón de cargo o empleo y la vivienda adquirida no sea objeto de utilización, en cuyo caso el plazo antes indicado comenzará a contarse a partir de la fecha del cese.
(…)
3. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.”
La excepción contenida en el párrafo transcrito del punto 2 del artículo 41 bis del RIRPF solamente cabe aplicarla cuando el disfrute de la vivienda habitual sea inherente al cargo o empleo público o privado desempeñado, constituyendo este disfrute un derecho objetivo de cualquiera que desempeñe tal cargo o empleo; teniendo que concurrir, a su vez, la no utilización de la vivienda en propiedad. Situación que no concurre en el presente caso.
La vivienda en propiedad, objeto de consulta, perdió la consideración de habitual, a partir de la fecha en la que esta dejó de constituir la residencia habitual del consultante, con independencia de la circunstancia que originó el cambio de residencia, hecho que, al parecer, se produjo dentro del año 2022.
Si en 2025 procediese a su venta, al haber transcurrido más de dos años desde que la vivienda perdió la consideración de habitual, no cabe entender que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual, como así dispone el punto 3 del artículo 41 bis del RIRPF.
En un futuro, si la que fue su vivienda habitual, volviese a constituir su residencia habitual, volvería a iniciarse el cómputo de tres años como vivienda habitual, teniendo que completar dicho período para tener derecho a aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual.
B. En tanto la vivienda de su propiedad no constituya su residencia habitual, y la mantenga sin arrendarla, habrá de tributar por ella, en concepto de imputación de rentas inmobiliarias.
Dicha imputación, se regula en el artículo 85.1 de la LIRPF, en los siguientes términos:
“1. En el supuesto de los bienes inmuebles urbanos, calificados como tales en el artículo 7 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, así como en el caso de los inmuebles rústicos con construcciones que no resulten indispensables para el desarrollo de explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales, no afectos en ambos casos a actividades económicas, ni generadores de rendimientos del capital, excluida la vivienda habitual y el suelo no edificado, tendrá la consideración de renta imputada la cantidad que resulte de aplicar el 2 por ciento al valor catastral, determinándose proporcionalmente al número de días que corresponda en cada período impositivo.
En el caso de inmuebles localizados en municipios en los que los valores catastrales hayan sido revisados, modificados o determinados mediante un procedimiento de valoración colectiva de carácter general, de conformidad con la normativa catastral, y hayan entrado en vigor en el período impositivo o en el plazo de los diez períodos impositivos anteriores, el porcentaje será el 1,1 por ciento.
Si a la fecha de devengo del impuesto el inmueble careciera de valor catastral o éste no hubiera sido notificado al titular, el porcentaje será del 1,1 por ciento y se aplicará sobre el 50 por ciento del mayor de los siguientes valores: el comprobado por la Administración a efectos de otros tributos o el precio, contraprestación o valor de la adquisición.
Cuando se trate de inmuebles en construcción y en los supuestos en que, por razones urbanísticas, el inmueble no sea susceptible de uso, no se estimará renta alguna.”
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.