La transmisión del inmueble generará en el consultante una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una variación en el valor de su patrimonio que se pone de manifiesto con ocasión de una alteración en su composición, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, y, por tanto, estará sujeta al impuesto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 6.1 LIRPF.
Esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinada por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, según dispone el artículo 34 de la LIRPF, valores que vienen definidos en los artículos 35 y 36 de la LIRPF para las transmisiones onerosas y lucrativas, respectivamente.
El artículo 35 establece lo siguiente:
“1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:
a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado.
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.
2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.
Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste”.
Y el artículo 36:
“Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado.
(...)”.
Por otro lado, el artículo 33.4.b) de la LIRPF, establece que estarán exentas del Impuesto las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto “con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia”.
El concepto de vivienda habitual se recoge en la disposición adicional vigésima tercera de la LIRPF y, en su desarrollo, en el artículo 41 bis del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), en adelante RIRPF, que dispone lo siguiente:
“1. A los efectos previstos en los artículos 7.t), 33.4.b), y 38 de la Ley del Impuesto se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas.
(…) 3. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión”.Respecto a lo anterior, una vez que el consultante haya dejado de residir efectivamente en su vivienda, que hubo alcanzado para él la consideración de habitual, con independencia de la causa que hubiera determinado el cese en la residencia efectiva (enfermedad, desempleo, traslado laboral, nacimiento de un hijo, etc.) dispone de un plazo de dos años para su venta sin pérdida del derecho a la correspondiente exención.
Según el escrito de consulta, el consultante, mayor de 65 años, adquirió una vivienda en 1985 habiendo sido ocupada por el mismo de manera ininterrumpida hasta el año 1995. En 1995, el consultante, por motivos laborales, se traslada al extranjero donde residió hasta su regreso a España en 2023, momento en el que volvió a residir en la vivienda objeto de consulta. La intención por parte del consultante es transmitir la vivienda objeto de consulta.
Teniendo en cuenta lo anterior, dado que el consultante dejó de residir en la vivienda en el año 1995, momento en el que por motivos laborales, trasladó su residencia al extranjero, y suponiendo que entre su regreso en 2023 y el momento de la venta de la vivienda no trascurran al menos tres años de residencia ininterrumpida en la misma, la vivienda objeto de transmisión no constituirá su vivienda habitual, ni en el momento en el que la venta se vaya a producir ni en los dos años anteriores a la fecha de dicha transmisión. Debe recordarse que la causa de traslado laboral recogida en el artículo 41 bis del RIRPF, se refiere a los casos en los que no se ha llegado a residir de forma continuada durante un plazo de 3 años en la vivienda, y sin embargo, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, si se produce, entre otros, el traslado laboral, la residencia tendrá la consideración de vivienda habitual.
En consecuencia, dado que la vivienda objeto de consulta no tendrá la consideración de vivienda habitual para el consultante, no resulta aplicable la exención por transmisión de vivienda habitual para mayores de 65 años prevista en el artículo 33.4.b) de la LIRPF.
Por el contrario, si reside efectivamente en la vivienda por un plazo de al menos 3 años con carácter permanente, la ganancia patrimonial que se genere en la venta futura resultaría totalmente exenta.