En relación con la cuestión planteada en el escrito de consulta, este Centro Directivo informa lo siguiente:
El artículo 31.2 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD), aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre), en adelante, TRLITPAJD, dispone lo siguiente:
«Artículo 31.
[…]
2. Las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1 de esta Ley, tributarán, además, al tipo de gravamen que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma.
Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo a que se refiere el párrafo anterior, se aplicará el 0,50 por 100, en cuanto a tales actos o contratos.
[…].».
Conforme al precepto transcrito, la sujeción a la llamada cuota gradual o variable de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales –en lo sucesivo, AJD–, del ITPAJD, requiere la concurrencia de los cuatro requisitos siguientes:
Tratarse de la primera copia de una escritura o de un acta notarial.
Tener por objeto cantidad o cosa valuable.
Contener un acto o un contrato inscribible en el Registro de la Propiedad, Registro Mercantil, Registro de la Propiedad Industrial –actualmente, Oficina Española de Patentes y Marcas– o en el Registro de Bienes Muebles.
Estar el acto o contrato no sujeto al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones –ISD– o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1 del TRLITPAJD, es decir, a las modalidades de transmisiones patrimoniales onerosas y operaciones societarias del ITPAJD.
La cuestión planteada se reduce a determinar la tributación, por la cuota variable del documento notarial de la modalidad de Actos Jurídicos Documentados, de la sustitución de la persona del deudor original de un préstamo hipotecario por un nuevo deudor, en caso de transmisión mediante contrato de compraventa del inmueble hipotecado.
Sobre esta cuestión, la doctrina tradicional mantenida por esta Dirección General, entre otras, en la resolución a las consultas vinculantes, V1859-05, de 22 de septiembre, V1141-09, de 19 de mayo y V0015-18, de 9 de enero, viene a ratificar el criterio manifestado en la Resolución de 26 de enero de 1998, en el sentido de considerar que cuando se produce la subrogación del adquirente en la posición del transmitente y en la obligación personal de éste de devolver el crédito garantizado con hipoteca –manifestando el acreedor hipotecario tácitamente su conformidad al girar a partir de la fecha de la escritura los recibos del préstamo al nuevo deudor– debe entenderse que la subrogación, al no producir una inscripción distinta de la que origina la propia transmisión del inmueble, no verifica los requisitos del artículo 31.2 y, por lo tanto, no está sujeta al gravamen gradual de actos jurídicos documentados.
A este respecto, cabe precisar que, en las operaciones en que se produce la sustitución o reemplazo del deudor inicial por uno nuevo, no se vería afectada la hipoteca en sí misma considerada, ya que permanece inalterada (salvo que se adopten otros acuerdos, como la ampliación del capital). En todos los casos en que, como consecuencia de la modificación de la titularidad de un bien inmueble, el nuevo titular se subroga en el préstamo hipotecario del antiguo propietario, se produce una novación subjetiva de dicho préstamo hipotecario que no afectaría a la hipoteca. Precisamente por esta falta de afectación a la hipoteca, tradicionalmente, esta Dirección General ha considerado que, en este caso, no se producía el hecho imponible de AJD.
En cuanto a la no sujeción a AJD de la subrogación del deudor (subrogación pasiva), la clave se encuentra en el hecho de que dicha operación “no produce una inscripción distinta de la que origina la propia transmisión del inmueble”; y ello porque se entiende que la única operación inscribible es el cambio de titularidad del bien transmitido que garantiza la hipoteca.
Tras la sentencia del Tribunal Supremo 521/2020, de 20 de mayo de 2020, a la que se hace referencia en el escrito de consulta, esta Dirección General ha modificado su criterio en relación con la tributación de la liberación de los deudores en los préstamos hipotecarios, al determinar dicha sentencia que concurren los requisitos legales para sujetar a AJD la escritura que documenta la liberación de los codeudores de un préstamo garantizado mediante hipoteca de determinados inmuebles. El Tribunal Supremo estima que aunque la garantía hipotecaria sobre la finca no se altere, sí se produce una modificación subjetiva de los responsables que tiene acceso al registro, y que aunque pueda tener su causa en la extinción del condominio, liberándose respectivamente de la responsabilidad del préstamo hipotecario los afectados por la extinción, concretando su responsabilidad exclusivamente en las fincas de las que tras la extinción resultan adjudicatarios, son beneficiados por dicha liberación. Por tanto, el Tribunal Supremo fija como doctrina legal que la liberación en escritura pública notarial de codeudores de un préstamo garantizado mediante hipoteca de determinados inmuebles está sujeta a la modalidad de actos jurídicos documentados del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Tras el fallo del Tribunal Supremo, esta Dirección General ha dictado varias resoluciones en contestación a consultas vinculantes en las que se aplica el nuevo criterio de tributación, entre ellas, las consultas vinculantes V3116-20, de 19 de octubre, V3397-20, de 23 de noviembre, V2822-21, de 16 de noviembre, V1148-22, de 25 de mayo y V0051-23, de 16 de enero, concluyéndose en esta última que “La liberación en escritura pública notarial de la codeudora del préstamo garantizado mediante hipoteca sobre el inmueble que se adjudica el consultante está sujeto a la modalidad de actos jurídicos documentados del ITPAJD”
Conforme a lo anterior, la mencionada sentencia del Tribunal Supremo 521/20 se refiere a un supuesto de liberación en escritura pública del codeudor de un préstamo hipotecario con ocasión de la disolución del condominio sobre un inmueble. En este supuesto, el Tribunal Supremo ha determinado que se produce una redistribución de la responsabilidad hipotecaria.
Sin embargo, en el presente caso, la operación planteada es una novación subjetiva pasiva del contrato de préstamo mediando la correspondiente escritura pública y la aceptación de la entidad acreedora, pero siendo el negocio principal origen de la liberación del deudor una compraventa y no una extinción de condominio o una liquidación de la sociedad de gananciales, a diferencia de los supuestos a los que se ha hecho referencia anteriormente.
A este respecto, debe tenerse en cuenta que la llamada doctrina legal del Tribunal Supremo tiene por finalidad fijar el criterio jurisprudencial que ha de utilizarse en la interpretación de las normas jurídicas y su aplicación a los supuestos de hecho concretos, lo cual requiere que, para aplicar dicha doctrina legal a un supuesto de hecho distinto del que sirvió de base para tal doctrina legal, exista una identidad plena entre el hecho a analizar y el que sirvió de base para la fijación de la doctrina legal. Este mismo criterio es el que se recoge en el artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE de 18 de diciembre), al respecto de las contestaciones a consultas tributarias escritas, conforme al cual, para que la Administración aplique los criterios contenidos en las consultas tributarias escritas a cualquier obligado, debe existir identidad entre los hechos y circunstancias de dicho obligado y los que se incluyan en la contestación a la consulta.
En definitiva, la cuestión a analizar es si al supuesto objeto de consulta –sustitución del deudor inicial por uno nuevo, el comprador, en una operación de compraventa de inmueble– le resulta aplicable la doctrina fijada por la sentencia del Tribunal Supremo 521/20 por existir identidad entre los hechos y circunstancias examinados en dicha sentencia y los que son objeto de consulta. Y, a juicio de este Centro Directivo, la respuesta ha de ser negativa.
En efecto, en el supuesto analizado en la sentencia 521/20, tal como señala el Tribunal Supremo, se ha producido una redistribución de la responsabilidad hipotecaria; y ello porque el supuesto de hecho enjuiciado se refería a la realización de operaciones formalizadas en dos escrituras públicas: la primera, de extinción de condominio de una finca gravada con un préstamo hipotecario, y, la segunda, de ampliación y novación de préstamo hipotecario y liberación de deudores. Como se indica en la referida sentencia (fundamento de derecho primero, apartado 1), en virtud de la primera escritura, determinado inmueble queda adjudicado al recurrente y su esposa, que asumen los préstamos hipotecarios que gravan el inmueble y liberan del pago de los mismos al resto de los propietarios; y, en virtud de la segunda escritura, se formaliza una operación de ampliación y novación de préstamo hipotecario y liberación de deudores.
Por el contrario, en el supuesto objeto de consulta no se produce una redistribución de la responsabilidad hipotecaria entre varios codeudores fruto de una disolución de condominio, sino la compraventa de un inmueble, parte de cuyo pago se formaliza con la asunción de la deuda pendiente del vendedor por el comprador, deuda que está garantizada con una hipoteca sobre el inmueble transmitido. A diferencia del supuesto enjuiciado en la sentencia 521/2020, en el que se realizaron varias operaciones –extinción de condominio y posterior liberación del codeudor (de hecho, se formalizaron dos escrituras públicas)–, en el que ahora se analiza existe una única operación, un único negocio jurídico: la compraventa de un inmueble. En este supuesto, la hipoteca permanece inalterada sobre el mismo inmueble y en los mismos términos, lo único que se produce es la sustitución o reemplazo del deudor inicial por uno nuevo.
Dado que entre el supuesto de hecho origen de la sentencia 521/2020 y el planteado en la consulta no existe identidad de los hechos y circunstancias de dichas operaciones, no cabe aplicar la doctrina legal fijada en dicha sentencia. Por lo tanto, este Centro Directivo considera procedente mantener el criterio tradicional sobre la tributación de estas operaciones, expuesto anteriormente.
En consecuencia, a la cuestión planteada, es decir, si la operación de subrogación del deudor hipotecario en la operación compraventa de un inmueble mediante la sustitución del deudor inicial por el consultante como adquirente está sujeta a la cuota gradual de AJD, documentos notariales, debe contestarse en sentido negativo; y ello por el argumento tradicional de que la subrogación del deudor de un préstamo garantizado con hipoteca sobre un inmueble por otro deudor, que adquiere el inmueble hipotecado, no está sujeta a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, ya que dicha subrogación no produce una inscripción distinta de la que origina la propia transmisión del inmueble. Así se deduce de lo dispuesto en el artículo 11 de la Ley Hipotecaria, aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 (BOE de 27 de febrero), que determina lo siguiente:
«En la inscripción de los contratos en que haya mediado precio o entrega de metálico, se hará constar el que resulte del título, así como la forma en que se hubiese hecho o convenido el pago, debiendo acreditarse los medios de pago utilizados, en la forma establecida en los artículos 21, 254 y 255 de esta Ley.
La expresión del aplazamiento del pago no surtirá efectos en perjuicio de tercero, a menos que se garantice aquél con hipoteca o se dé a la falta de pago el carácter de condición resolutoria explícita. En ambos casos, si el precio aplazado se refiere a la transmisión de dos o más fincas, se determinará el correspondiente a cada una de ellas.
Lo dispuesto en el párrafo precedente se aplicará a las permutas o adjudicaciones en pago cuando una de las partes tuviere que abonar a la otra alguna diferencia en dinero o en especie».
CONCLUSIONES:
Primera: El Tribunal Supremo ha fijado como doctrina legal, en su sentencia 521/2020, que “la liberación en escritura pública notarial de codeudores de un préstamo garantizado mediante hipoteca de determinados inmuebles está sujeta a la modalidad de actos jurídicos documentados del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados”.
Segunda: La llamada doctrina legal del Tribunal Supremo tiene por finalidad fijar el criterio jurisprudencial que ha de utilizarse en la interpretación de las normas jurídicas y su aplicación a los supuestos de hecho concretos, lo cual requiere que, para aplicar dicha doctrina legal a un supuesto de hecho distinto del que sirvió de base para tal doctrina legal, exista una identidad plena entre el hecho a analizar y el que sirvió de base para la fijación de la doctrina legal.
Tercera: Entre el supuesto de hecho origen de la sentencia 521/2020 y el planteado en la consulta (subrogación del deudor hipotecario en una operación de compraventa de inmueble) no existe identidad de los hechos y circunstancias de dichas operaciones, ya que en el primero se produjeron varias operaciones y en el segundo se realiza un único negocio jurídico, la compraventa de un inmueble. Por lo tanto, no cabe aplicar la doctrina legal fijada en dicha sentencia.
Cuarta: La escritura pública que formaliza la operación de subrogación del deudor hipotecario en una operación de compraventa de inmueble produciéndose la sustitución o reemplazo del deudor inicial por uno nuevo, el consultante como adquirente del inmueble, no está sujeta a la cuota gradual de actos jurídicos documentados, documentos notariales, ya que dicha subrogación no produce una inscripción distinta de la que origina la propia transmisión del inmueble.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.