En relación con el contrato que pretende realizar el consultante con el resto de los copropietarios de la vivienda cabe reseñar los siguientes extremos:
1º Al pertenecer la propiedad de una cosa –vivienda en este caso– pro indiviso a varios propietarios hay una comunidad de bienes, en la cual cada comunero es titular de un porcentaje de participación o cuota ideal sobre la misma.
2º Cada copropietario podrá utilizar el bien común con sujeción a lo dispuesto en el artículo 394 del Código Civil, esto es, podrá servirse del bien siempre que disponga de él conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copropietarios su utilización según su derecho. Por lo que dicha utilización no es exclusiva ni excluyente.
3º Mediante acuerdos los partícipes podrán establecer la administración y mejor disfrute de la cosa común (artículo 398 CC); así mismo, todo condueño al tener la plena propiedad de su parte podrá enajenar, ceder o hipotecar esta (artículo 399 CC). En definitiva, los comuneros podrán convenir entre ellos lo que estimen procedente en aplicación del principio de autonomía de la voluntad, siempre que los acuerdos no sean contrarios a las leyes ni al orden público (artículo 1.255 CC).
4º En el supuesto planteado existe una comunidad pro indiviso sobre una vivienda en la que sus miembros llevan a cabo un acuerdo de cesión a favor de uno de ellos –el consultante– por el cual, según parece deducirse de lo manifestado, éste utilizará la vivienda de forma exclusiva y excluyente mediando el pago de un precio. Vivienda sobre la que, al ser copropietario, ya posee el derecho a su uso y disfrute.
6º En referencia a dicho contrato, existe reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo, de la que es manifestación, entre otras, la Sentencia de la Sala de lo Civil de 23 de diciembre de 1992 (fundamento de derecho Séptimo), que considera que “en toda situación de condominio el arrendamiento que cualquier condueño pueda hacer a otro de ellos (o a un extraño) de su ideal cuota indivisa, no supone cesión arrendaticia de un espacio real y físicamente delimitado, que es el concepto básico del arrendamiento de inmuebles, sino solamente de un derecho (representado por la referida cuota ideal y abstracta)”.
7º En definitiva, este Centro Directivo considera, como se manifestó en la consulta vinculante V2624-14 relativa a un contrato similar, y en relación con la posible aplicación al mismo de la deducción por alquiler de vivienda, que el contrato que nos ocupa no podía equipararse, a efectos de aplicar la deducción por alquiler de la vivienda habitual, a aquel en el que el cesionario y arrendatario carece de propiedad, en parte indivisa alguna, sobre la vivienda, resultando, en consecuencia, improcedente el derecho a aplicar la referida deducción.
En lo que se respecta a la cuestión ahora consultada: naturaleza de la renta correspondiente al importe satisfecho a los restantes copropietarios y posible existencia de renta en el consultante por el teórico pago a realizarse a sí mismo en concepto de copropietario, debe indicarse, siguiendo la referida consulta, que la renta que satisfaga el consultante a los restantes copropietarios tendrá para éstos, en proporción a su respectiva cuota de titularidad en el inmueble excluyendo la parte correspondiente al consultante, la consideración de rendimientos del capital inmobiliario a integrar en la base imponible general del impuesto, de acuerdo con la definición que de tales rendimientos realiza el artículo 22 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, siempre que no se cumplan los requisitos previstos en el artículo 27.2 de la LIRPF, para su calificación como rendimientos de actividades económicas.
Por otro lado, no cabe considerar la existencia de una simultánea deuda y derecho de cobro en el consultante que diera lugar a un teórico pago de éste a realizarse a sí mismo. Al coincidir en la misma persona -el consultante- la condición de copropietario y cesionario, queda excluida la posibilidad de ese teórico pago, sin que en consecuencia pueda tener efectos en la renta del consultante.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.