La Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (en adelante, LSOCIMI), regula en su artículo 6 la obligación de las SOCIMIS de distribuir el resultado obtenido en el ejercicio, del siguiente modo:
“1. Las SOCIMI y entidades residentes en territorio español en las que participan a que se refiere la letra c) del apartado 1 del artículo 2 de esta Ley, que hayan optado por la aplicación del régimen fiscal especial establecido en esta Ley, estarán obligadas a distribuir en forma de dividendos a sus accionistas, una vez cumplidas las obligaciones mercantiles que correspondan, el beneficio obtenido en el ejercicio, debiéndose acordar su distribución dentro de los seis meses posteriores a la conclusión de cada ejercicio, en la forma siguiente:
a) El 100 por 100 de los beneficios procedentes de dividendos o participaciones en beneficios distribuidos por las entidades a que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de esta Ley.
b) Al menos el 50 por ciento de los beneficios derivados de la transmisión de inmuebles y acciones o participaciones a que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de esta Ley, realizadas una vez transcurridos los plazos a que se refiere el apartado 3 del artículo 3 de esta Ley, afectos al cumplimiento de su objeto social principal. El resto de estos beneficios deberá reinvertirse en otros inmuebles o participaciones afectos al cumplimiento de dicho objeto, en el plazo de los tres años posteriores a la fecha de transmisión. En su defecto, dichos beneficios deberán distribuirse en su totalidad conjuntamente con los beneficios, en su caso, que procedan del ejercicio en que finaliza el plazo de reinversión. Si los elementos objeto de reinversión se transmiten antes del plazo de mantenimiento establecido en el apartado 3 del artículo 3 de esta Ley, aquellos beneficios deberán distribuirse en su totalidad conjuntamente con los beneficios, en su caso, que procedan del ejercicio en que se han transmitido.
La obligación de distribución no alcanza, en su caso, a la parte de estos beneficios imputables a ejercicios en los que la sociedad no tributaba por el régimen fiscal especial establecido en esta Ley.
c) Al menos el 80 por ciento del resto de los beneficios obtenidos.
El dividendo deberá ser pagado dentro del mes siguiente a la fecha del acuerdo de distribución.
2. Cuando la distribución del dividendo se realice con cargo a reservas procedentes de beneficios de un ejercicio en el que haya sido de aplicación el régimen fiscal especial, su distribución se adoptará obligatoriamente con el acuerdo a que se refiere el apartado anterior.
3. La reserva legal de las sociedades que hayan optado por la aplicación del régimen fiscal especial establecido en esta Ley no podrá exceder del 20 por ciento del capital social. Los estatutos de estas sociedades no podrán establecer ninguna otra reserva de carácter indisponible distinta de la anterior.”
Por su parte, el artículo 3 de la LSOCIMI dispone:
“1. Las SOCIMI deberán tener invertido, al menos, el 80 por ciento del valor del activo en bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento, en terrenos para la promoción de bienes inmuebles que vayan a destinarse a dicha finalidad siempre que la promoción se inicie dentro de los tres años siguientes a su adquisición, así como en participaciones en el capital o patrimonio de otras entidades a que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de esta Ley.
Este porcentaje se calculará sobre el balance consolidado en el caso de que la sociedad sea dominante de un grupo según los criterios establecidos en el artículo 42 del Código de Comercio, con independencia de la residencia y de la obligación de formular cuentas anuales consolidadas. Dicho grupo estará integrado exclusivamente por las SOCIMI y el resto de entidades a que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de esta Ley.
El valor del activo se determinará según la media de los balances individuales o, en su caso, consolidados trimestrales del ejercicio, pudiendo optar la sociedad para calcular dicho valor por sustituir el valor contable por el de mercado de los elementos integrantes de tales balances, el cual se aplicaría en todos los balances del ejercicio. A estos efectos no se computarán, en su caso, el dinero o derechos de crédito procedente de la transmisión de dichos inmuebles o participaciones que se haya realizado en el mismo ejercicio o anteriores siempre que, en este último caso, no haya transcurrido el plazo de reinversión a que se refiere el artículo 6 de esta ley.
A efectos de dicho cómputo, si los bienes inmuebles están situados en el extranjero, incluidos los tenidos por las entidades a que se refiere la letra c) del apartado 1 del artículo 2 de esta Ley, deberán tener naturaleza análoga a los situados en territorio español y deberá existir efectivo intercambio de información tributaria con el país o territorio en el que estén situados, en los términos establecidos en la disposición adicional primera de la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevención del fraude fiscal.
2. Asimismo, al menos el 80 por ciento de las rentas del período impositivo correspondientes a cada ejercicio, excluidas las derivadas de la transmisión de las participaciones y de los bienes inmuebles afectos ambos al cumplimiento de su objeto social principal, una vez transcurrido el plazo de mantenimiento a que se refiere el apartado siguiente, deberá provenir:
a) del arrendamiento de bienes inmuebles afectos al cumplimiento de su objeto social principal con personas o entidades respecto de las cuales no se produzca alguna de las circunstancias establecidas en el artículo 42 del Código de Comercio, con independencia de la residencia, y/o
b) de dividendos o participaciones en beneficios procedentes de participaciones afectas al cumplimiento de su objeto social principal.
Este porcentaje se calculará sobre el resultado consolidado en el caso de que la sociedad sea dominante de un grupo según los criterios establecidos en el artículo 42 del Código de Comercio, con independencia de la residencia y de la obligación de formular cuentas anuales consolidadas. Dicho grupo estará integrado exclusivamente por las SOCIMI y el resto de entidades a que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de esta Ley.
3. Los bienes inmuebles que integren el activo de la sociedad deberán permanecer arrendados durante al menos tres años. A efectos del cómputo se sumará el tiempo que los inmuebles hayan estado ofrecidos en arrendamiento, con un máximo de un año.
El plazo se computará:
a) En el caso de bienes inmuebles que figuren en el patrimonio de la sociedad antes del momento de acogerse al régimen, desde la fecha de inicio del primer período impositivo en que se aplique el régimen fiscal especial establecido en esta Ley, siempre que a dicha fecha el bien se encontrara arrendado u ofrecido en arrendamiento. De lo contrario, se estará a lo dispuesto en la letra siguiente.
b) En el caso de bienes inmuebles promovidos o adquiridos con posterioridad por la sociedad, desde la fecha en que fueron arrendados u ofrecidos en arrendamiento por primera vez.
En el caso de acciones o participaciones en el capital de entidades a que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de esta Ley, deberán mantenerse en el activo de la sociedad al menos durante tres años desde su adquisición o, en su caso, desde el inicio del primer período impositivo en que se aplique el régimen fiscal especial establecido en esta Ley.”
La primera cuestión planteada se refiere a si la reinversión en inmuebles a que se refiere la letra b) del apartado 1 del artículo 6 anteriormente reproducido podrá realizarse tanto mediante la adquisición de nuevos inmuebles como a través de la realización de renovaciones, ampliaciones y/o mejoras que se registren como mayor valor contable de los inmuebles que ya figuren en el patrimonio de la entidad siempre que estén, todos ellos, afectos al cumplimiento del objeto social principal.
En el supuesto concreto planteado se van a llevar a cabo obras de renovación, ampliación y/o mejora que se registrarán como mayor valor contable de los inmuebles que ya figuran en el patrimonio de la entidad, estando todos ellos, afectos al cumplimiento del objeto social principal. En este sentido, la norma de registro y valoración 3ª, de la segunda parte del Plan General de Contabilidad (en adelante PGC), aprobado por el Real Decreto 1514/2007, de 16 de noviembre, en su letra f) establece que “los costes de renovación, ampliación o mejora de los bienes del inmovilizado material serán incorporados al activo como mayor valor del bien en la medida en que supongan un aumento de su capacidad, productividad o alargamiento de su vida útil, debiéndose dar de baja el valor contable de los elementos que se hayan sustituido”.
Asimismo, la Resolución de 1 de marzo de 2013, del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas, por la que se dictan normas de registro y valoración del inmovilizado material y de las inversiones inmobiliarias, establece lo siguiente:
“2.1 Reparación y conservación del inmovilizado material.
1. Se entiende por «reparación» el proceso por el que se vuelve a poner en condiciones de funcionamiento un activo inmovilizado.
2. La «conservación» tiene por objeto mantener el activo en buenas condiciones de funcionamiento, manteniendo su capacidad productiva.
3. Las reparaciones y la conservación del inmovilizado material se reconocerán y valorarán de acuerdo con los siguientes criterios:
a) Los gastos derivados de estos procesos se imputarán a la cuenta de pérdidas y ganancias del ejercicio en que se producen.
b) Los elementos que se sustituyan como consecuencia de estas actuaciones se contabilizarán según lo dispuesto para las renovaciones en el apartado siguiente.
(…).
2.2 Renovación del inmovilizado material.
1. La «renovación del inmovilizado» es el conjunto de operaciones mediante las que se recuperan las características iniciales del bien objeto de renovación.
2. La renovación del inmovilizado, se reconocerá y valorará de acuerdo con los siguientes criterios:
a) Se capitalizará, integrándose como mayor valor del inmovilizado material, el importe de las renovaciones efectuadas de acuerdo con el precio de adquisición o, en su caso, con el coste de producción, siempre que se cumplan las condiciones para su reconocimiento establecidas en la primera parte del Plan General de Contabilidad.
b) Simultáneamente a la operación anterior se dará de baja el elemento sustituido, la amortización acumulada y las pérdidas por deterioro de valor, registrándose, en su caso, el correspondiente resultado producido en esta operación, por la diferencia entre el valor contable resultante y el producto recuperado.
(…).
2.3 Ampliación y mejora del inmovilizado material.
1. La «ampliación» consiste en un proceso mediante el cual se incorporan nuevos elementos a un inmovilizado, obteniéndose como consecuencia una mayor capacidad productiva.
2. Se entiende por «mejora» el conjunto de actividades mediante las que se produce una alteración en un elemento del inmovilizado, aumentando su anterior eficiencia productiva.
3. Los criterios de valoración aplicables en los procesos descritos, serán los siguientes:
a) Para que puedan imputarse como mayor valor del inmovilizado los costes de una ampliación o mejora, se deberán producir una o varias de las consecuencias siguientes:
1. Aumento de su capacidad de producción,
2. Mejora sustancial en su productividad, o
3. Alargamiento de la vida útil estimada del activo.
b) El incremento de valor del activo se establecerá de acuerdo con el precio de adquisición o coste de producción de la ampliación o mejora.
c) En particular, los gastos de urbanización de un terreno se contabilizarán como mayor valor del mismo si los costes en los que incurre la empresa cumplen alguno de los requisitos recogidos en la letra a), incluso cuando la empresa se hubiera instalado con anterioridad al momento en que se inicien las actuaciones.
d) Si en estas operaciones se produjeran sustituciones de elementos, se aplicará lo dispuesto en el apartado 2.2 de esta Norma.
e) Si en el proceso de ampliación o mejora, hubiera que incurrir en costes de destrucción o eliminación de los elementos sustituidos, dichos costes se considerarán como mayor valor, minorado en su caso por el importe recuperado en la venta de los mismos.
f) En todo caso, el importe a capitalizar tendrá como límite máximo el importe recuperable de los respectivos elementos del inmovilizado material.”
Así, en la medida en que las obras realizadas supongan un mayor valor del activo desde un punto de vista contable, las cantidades invertidas podrán tener, a efectos fiscales, la consideración de reinversión en los términos del artículo 6 citado de la LSOCIMI.
A continuación, se plantea si la reinversión en participaciones a que se refiere la letra b) del apartado 1 del artículo 6 de la LSOCIMI podrá realizarse mediante la adquisición de acciones o participaciones de nueva emisión en alguna de las entidades dependientes del grupo en las que la entidad consultante ya participa al 100%, siempre que estas entidades sean de las previstas en el apartado 1 del artículo 2 de la Ley.
De conformidad con el apartado 1 del artículo 2 de la LSOCIMI:
“1. Las SOCIMI tendrán como objeto social principal:
a) La adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento. La actividad de promoción incluye la rehabilitación de edificaciones en los términos establecidos en la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido.
b) La tenencia de participaciones en el capital de otras SOCIMI o en el de otras entidades no residentes en territorio español que tengan el mismo objeto social que aquéllas y que estén sometidas a un régimen similar al establecido para las SOCIMI en cuanto a la política obligatoria, legal o estatutaria, de distribución de beneficios.
c) La tenencia de participaciones en el capital de otras entidades, residentes o no en territorio español, que tengan como objeto social principal la adquisición de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento y que estén sometidas al mismo régimen establecido para las SOCIMI en cuanto a la política obligatoria, legal o estatutaria, de distribución de beneficios y cumplan los requisitos de inversión a que se refiere el artículo 3 de esta Ley.
Las entidades a que se refiere esta letra c) no podrán tener participaciones en el capital de otras entidades. Las participaciones representativas del capital de estas entidades deberán ser nominativas y la totalidad de su capital debe pertenecer a otras SOCIMI o entidades no residentes a que se refiere la letra b) anterior. Tratándose de entidades residentes en territorio español, estas podrán optar por la aplicación del régimen fiscal especial en las condiciones establecidas en el artículo 8 de esta Ley.
d) La tenencia de acciones o participaciones de Instituciones de Inversión Colectiva Inmobiliaria reguladas en la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, de Instituciones de Inversión Colectiva.”
En la medida en que la letra b) del apartado 1 del citado artículo 6 exige la reinversión del 50% de los beneficios derivados de la transmisión (una vez transcurrido el plazo de mantenimiento) de inmuebles y acciones y participaciones aptos (considerándose aptos los recogidos en el apartado 1 del artículo 2 de la LSCOMI, de acuerdo con lo dispuesto por el primer párrafo del apartado 1 del artículo 3 de la Ley, in fine) en otros inmuebles o participaciones afectos al cumplimiento del objeto social principal, nada impide que dicha reinversión se realice en las mismas entidades cuyas acciones o participaciones ya se ostenten, en la medida en que sean inversiones aptas. Asimismo, nada impide que dicha adquisición se realice no por compraventa sino por cualquier otro negocio jurídico, incluyéndose la suscripción de nuevas acciones o participaciones emitidas en una ampliación de capital.
Asimismo, en el escrito de consulta se plantea si la reinversión podría realizarse mediante la capitalización de la financiación previamente concedida, dentro del periodo de reinversión, por X en favor de las entidades dependientes del grupo previstas en el apartado 1 del artículo 2 de la Ley y destinada por estas a la realización de inversiones en inmuebles igualmente afectos al cumplimiento de su objeto social principal conforme a lo previsto en la LSOCIMI.
Por su parte, las operaciones de capitalización de deudas se encuentran reguladas en el artículo 17 de la LIS, que establece que:
“(…)
2. Las operaciones de aumento de capital o fondos propios por compensación de créditos se valorarán fiscalmente por el importe de dicho aumento desde el punto de vista mercantil, con independencia de cuál sea la valoración contable.
(…)
4. Se valorarán por su valor de mercado los siguientes elementos patrimoniales:
(…)
b) Los aportados a entidades y los valores recibidos en contraprestación, salvo que resulte de aplicación el régimen previsto en el Capítulo VII del Título VII de esta Ley o bien que resulte de aplicación el apartado 2 anterior.
(…)
5. En los supuestos previstos en las letras a), b), c) y d) del apartado anterior, la entidad transmitente integrará en su base imponible la diferencia entre el valor de mercado de los elementos transmitidos y su valor fiscal. No obstante, en el supuesto de aumento de capital o fondos propios por compensación de créditos, la entidad transmitente integrará en su base imponible la diferencia entre el importe del aumento de capital o fondos propios, en la proporción que le corresponda, y el valor fiscal del crédito capitalizado.
(…)”
Por tanto, la entidad que recibe el crédito y realiza una ampliación de capital o fondos propios por el mismo importe de la deuda existente, en los términos establecidos en la normativa mercantil, no integrará renta alguna en su base imponible con ocasión de esta operación, con independencia de que pudiera existir un ingreso desde el punto de vista contable.
A su vez, la entidad que aporta el crédito en la ampliación de capital integrará en su base imponible la diferencia entre el importe del aumento del capital o fondos propios, en la proporción que le corresponda, y el valor fiscal del crédito capitalizado.
Por tanto, en el caso de la sub-SOCIMI no se habrá generado renta a efectos fiscales, mientras que en la sociedad X, el escrito de consulta no aporta información suficiente para determinarlo.
Sentado lo anterior, nada impide que la reinversión se realice mediante la capitalización de la financiación previamente concedida dentro del periodo de reinversión por X a las entidades previstas en el artículo 2.1 y destinada por estas a la realización de inversiones en inmuebles igualmente afectos al cumplimiento de su objeto social principal conforme a lo previsto en la LSOCIMI.
Asimismo, la entidad X plantea si en el caso de que no se prevea la reinversión de la totalidad del importe sujeto a esta obligación dentro del plazo de 3 años previsto en la LSOCIMI, es posible anticipar el cumplimiento de la obligación de distribución de beneficios establecida por la norma sin tener que agotar el periodo de 3 años de reinversión para poder así proceder a la distribución del importe no reinvertido con anterioridad a la finalización del citado plazo, en cuyo caso, lógicamente, la obligación de reinversión se reducirá en el importe así distribuido.
De acuerdo con el artículo 6.1.b) de la LSOCIMI, transcrito supra, los beneficios derivados de transmisión de inmuebles y acciones o participaciones afectos al objeto social deben ser distribuidos en un 50%, y el resto de los beneficios debe reinvertirse “en el plazo de los tres años posteriores a la fecha de transmisión”. Continúa señalando el artículo que en caso contrario (es decir, cuando no se reinvierta en ese plazo de tres años), los beneficios no reinvertidos (el 50% restante) “deberán distribuirse en su totalidad conjuntamente con los beneficios, en su caso, que procedan del ejercicio en que finaliza el plazo de reinversión”.
Una interpretación sistemática y razonable de la norma debe llevar a entender que si se prevé que la reinversión no podrá realizarse íntegramente en el plazo establecido (3 años), resulte posible anticipar el cumplimiento de la obligación de distribución de beneficios establecida por la norma sin tener que agotar dicho plazo respecto de la parte que no vaya a ser objeto de reinversión. En este caso, los beneficios que no se prevea que vayan a ser objeto de reinversión deberán distribuirse en su totalidad conjuntamente con los beneficios que, en su caso, procedan del ejercicio en que se haya considerado que la citada reinversión no va a producirse.
Por último, se plantea si la aportación por X de un inmueble en el que se haya materializado la reinversión, realizada a favor de una entidad de las previstas en el artículo 2.1 de la LSOCIMI, en el marco de una aportación no dineraria, ya sea de rama de actividad o especial, sujeta al régimen especial previsto en el Capítulo VII del Título VII de la LIS, no será considerada un incumplimiento del plazo de mantenimiento del artículo 3.3 y no determinaría tampoco la obligación de distribución de los beneficios reinvertidos a que se refiere el último inciso del primer párrafo de la letra b) del apartado 1 del artículo 6.
De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 3.1 de la LSOCIMI, transcrito supra, a la hora de exigir que las SOCIMI deban tener invertido, al menos, el 80% del valor del activo en bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento, en terrenos para la promoción de bienes inmuebles que vayan a destinarse a dicha finalidad, así como en participaciones en el capital o patrimonio de otras entidades a que se refiere el artículo 2.1 de la Ley, determina que dicho porcentaje se calculará sobre el balance consolidado en el caso de que la sociedad sea dominante de un grupo según los criterios establecidos en el artículo 42 del Código de Comercio, con independencia de la residencia y de la obligación de formular cuentas anuales consolidadas, estando integrado dicho grupo exclusivamente por las SOCIMI y el resto de entidades a que se refiere el artículo 2.1 de la LSOCIMI.
Del mismo modo, el artículo 3.2 del mismo texto legal, a la hora de exigir unos requisitos mínimos en cuanto al origen de las rentas del período impositivo, determina que el cumplimiento de dicho requisito se calculará sobre el resultado consolidado, estando igualmente formado el grupo exclusivamente por las SOCIMI y el resto de entidades a que se refiere el artículo 2.1 de la LSOCIMI.
Es criterio de este Centro Directivo (contestación a consulta vinculante V0003-15, de 2 de enero) que, atendiendo a una interpretación sistemática de la norma, “cabe considerar que el cumplimiento del requisito del plazo de mantenimiento en el que los bienes inmuebles que integren el activo de la sociedad deberán permanecer arrendados durante un mínimo de 3 años, que establece el artículo 3.3 de la Ley 11/2009, podrá observarse igualmente a nivel del grupo consolidado, estando dicho grupo formado exclusivamente por la SOCIMI y el resto de entidades a que se refiere el artículo 2.1 de la Ley 11/2009.”
Así, en caso de que la sociedad X, SOCIMI, aporte un inmueble en el que se haya materializado una previa reinversión, realizada a favor de una entidad de las previstas en el artículo 2.1 de la LSOCIMI, en el marco de una aportación no dineraria, ya sea de rama de actividad o especial, con independencia de que hubiera sido o no acogida al régimen de neutralidad fiscal previsto en el Capítulo VII del Título VII de la LIS, no se producirá el incumplimiento del plazo de mantenimiento del artículo 3.3 ni determinará la obligación de distribución de los beneficios reinvertidos a que se refiere el último inciso del primer párrafo de la letra b) del apartado 1 del artículo 6.
Finalmente, se plantea si en el caso de reinversión en acciones o participaciones en entidades de las previstas en el artículo 2.1 de la Ley 11/2009, afectas al objeto social principal de X, su canje con motivo de la realización de una operación de fusión o escisión sujeta al régimen de neutralidad fiscal previsto en el Capítulo VII del Título VII de la LIS no se producirá el incumplimiento del plazo de mantenimiento del artículo 3.3 ni determinará la obligación de distribución de los beneficios reinvertidos a que se refiere el último inciso del primer párrafo de la letra b) del apartado 1 del artículo 6, siempre que las acciones o participaciones recibidas lo sean igualmente de una entidad de las previstas en el artículo 2.1 de la Ley 11/2009.
En el supuesto de reinversión en acciones o participaciones en entidades de las previstas en el artículo 2.1 de la LSOCIMI, afectas al objeto social principal de X, el canje de dichas acciones o participaciones con motivo de la realización de una operación de fusión o escisión acogida al régimen de neutralidad fiscal previsto en el Capítulo VII del Título VII de la LIS no determinará un incumplimiento del plazo de mantenimiento del artículo 3.3, tomando en consideración que las acciones o participaciones recibidas conservarán el valor fiscal y la fecha de adquisición de las entregadas por aplicación de lo dispuesto en el artículo 81 de la LIS y, por ende, tampoco determinará la obligación de distribución de los beneficios reinvertidos a que se refiere el último inciso del primer párrafo de la letra b) del apartado 1 del artículo 6, siempre que las acciones o participaciones recibidas lo sean igualmente de una entidad de las previstas en el artículo 2.1 de la LSOCIMI.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.